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承办单位:      

基本信息

项目名称:
居者有其屋:市场决定还是政府主导? ——基于房地产市场买卖行为调查
小类:
经济
简介:
针对当前中国所面临的问题:居者有其屋。所提出的问题也值得关注:居者有其屋应由政府主导还是市场决定。该研究不是对这些问题泛泛而论,而是先进行了大量调查,采用现代统计技术对数据进行分析,在此基础上提出政策建议。 该作品值得关注的理论意义和政策意义,所出政策建议为政府制定更有效的政策提供有价值的借鉴。该研究所达到的理论深度也是值得肯定的。
详细介绍:
居者有其屋:市场决定还是政府主导? ——基于房地产市场买卖行为调查 河南财经政法大学 梁 宇 林 昊 王赛男 吴孔耀 王 轩 魏雪云 周 锴 李 楠 张 瑜 李 维 指导老师:樊明教授 摘 要 中国房地产政策选择所要回答的一个基本问题是:要解决中国人居者有其屋,是应主要由市场决定还是政府主导?为遏制高房价,中央政府进行了数轮调控,就已完成的而言,均未达到预期目标,相反,房价却在不断调控中节节攀升。本报告对以上问题进行研究。为此, 2010年小组成员调查了近百个城市的市民购房行为,共完成有效问卷4743份。在此基础上研究了购房者的购房行为,通过其他数据和资料研究开发商的供给行为,由此理解房地产市场及市场与政策的互动关系。研究发现,中国房地产市场表现为过量需求,而供给短期难以满足需求,由此导致房价持续上涨。房价上涨吸引社会大量资源投入到房地产业,快速改善着中国人民的居住条件,因此中国的房地产市场是一个有效的市场。中国的房地产市场供不应求将长期存在,不易形成房地产泡沫。中国的炒房客大多将暂时拥有的房屋用于出租,因此,总体来说炒房并非不良行为。政府的调控政策中有相当一部分在减少供给,对需求的遏制也只有短期效果,是房价在反复调控中不断上涨的重要原因。总的来说,要解决中国民众的住房问题,首要在市场,其次在政府。 关键词: 房地产 房地产买卖行为 房地产政策 1 引言:主题和方法 1.1 本研究的主题 本研究所指房地产主要指的是住房房地产,房地产政策也主要是指住房房地产政策,即国家调节住房建设和流通的法令、法规和措施的总和。1949年中华人民共和国成立之初,借鉴当时苏联的住房制度,主要通过福利分房解决城镇居民的住房。然而,这种福利分房制度把居民住房的责任主要推给国家,很难很好地解决城镇居民住房问题。改革开放后,中国逐渐开始了住房市场化的改革。1998年,中国取消了福利分房,开始了大规模的住房市场化改革。之后,城镇居民人均建筑面积快速提高,住房条件得到明显改善,但同时导致房价不断高涨,引起中低收入居民普遍不满。于是,从2003年开始中国政府对房价进行了数轮调控,但房价在调控中不断攀升。本研究的重点在于,要解决城镇居民住房问题,主要应由市场决定还是政府主导?同时要反思,为什么国家数轮调控都达不到预期效果,相反房价却不断攀升。 1.2 本研究的方法 一是基于调查进行研究。2010年6月~2010年11月,小组成员调查了近百个城市的市民购房行为。共收集有效问卷4743份。其中北京、上海、广州等一线城市问卷849份,天津、南京、武汉、郑州等二线城市问卷2256份。调查所获得的数据为本研究奠定了良好的基础,也构成了本研究的重要特色。 二是基于行为讨论政策。明确政策和行为的关系是制定正确政策的基础。要制定一项好的政策,首先要确定什么是受政策影响的群体良好的行为,通俗地说,就是我们希望他们做什么,根据政策和行为的关系,制定正确的政策,这就需要研究政策和行为的关系。 三是建立在扎实调查和经验研究基础上的批判精神。通过调查研究,我们发现中国目前的房地产政策有诸多需要调整之处,而学术文献中也存在诸多在我们看来是错误的观点。我们基于研究,提出独立的见解,对政策和文献中我们认为不正确的部分给予批评。 2 中国现行房地产政策的问题 要研究未来中国房地产政策,有必要对建国以来的房地产政策及其存在问题进行一次系统回顾和深刻反思,以此为基础提出房地产政策调整的建议。 2.1 中国现行房地产政策的沿革 中华人民共和国成立至今,房地产政策经历了四次大的变革和调整。1949~1978年,住房被当作福利,以“低租金、高补贴、配给式”的模式提供给城市居民。1979~1998年,在改革开放的大潮下,城镇住房政策表现为更积极地推进商品化、市场化,逐步实行住房制度改革,发展房地产市场。1998年7月,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消中国近50年的福利住房制度,实行住房分配货币化,政府通过公积金、补贴、放宽贷款条件等制度鼓励居民购房,个人拥有住房成为政策的主导。市场化运作大大改善了城镇居民的居住条件,房地产业也逐渐发展成为国民经济的支柱产业。随着房地产业快速发展,房价不断攀升,引发诸多社会问题。2003年以来,国家出台了一系列调控政策,旨在遏制房价过快增长,解决中低收入人群住房问题。 2.2 中国现行房地产政策的问题 2003年以来,政府每次政策调控换来的都只是房价短期的波动和长期的高速增长,政府抑制房价的基本目标没能实现。无可置疑,中国现行的房地产政策存在着诸多问题。 第一,调控政策效果与目标不一致。政府通过提高首付,上调贷款利率,限购等政策抑制了房地产短期的市场需求,但长期来看增加了消费者实际买房成本。限制贷款、紧缩地根、限制开发商定价权、限制外资投资房地产等政策抑制了市场中住房的供给,对于抑制房价上涨过快的目的来说,更是背道而驰。 第二,政府政策调控导致房地产市场的停滞。政府的调控政策,使居民的购房意愿不能通过价格正常表达出来。生产停滞,市场供给下降。 第三,现行土地供给制度存在着问题。现行的土地供给制度导致城市建设用地紧张,土地价格不断攀升,是房地产价格不断上涨的重要原因。 第四,经济适用房、廉租房的两难境地。通过经济适用房、廉租房解决广大中低收入人群住房问题,一定意义上来说则又回到市场化改革前主要由政府解决老百姓的住房问题,这很难做到,即便做到也是高成本的。政府现实能做到的是通过经济适用房、廉租房解决少部分中低收入人群的住房问题,则又和所设定的政策目标不相一致。 第五,社会不公平。政府兴建经济适用房解决城市中低收入人群的住房问题,让中高收入人群到市场购买高价商品房,有违市场经济的基本分配制度,降低了社会成员通过自身努力改善生活的动力。 第六,政策调控受到地方政府阻力。地方政府在执行中央政府房地产调控政策时会大打折扣,中央政府的各种政策措施无法得到真正落实。 第七,“小产权房”困境。越来越多的人购买小产权房。现在政府面临两难困境:如果任由小产权房自由发展,则有损法律的严肃性;如果强行取缔,更缺乏可操作性。 第八,政策调控工具用之殆尽。政府使用财政、货币、税收、土地等政策,从限制供给到抑制需求,层出不穷,但遏制房价过快上涨的目标始终未能实现。然而,现在政府可用的政策调控工具却越来越少,调控的未来令人担忧。 第九,市场机制的作用受到遏制。政府的过多政策调控,遏制了市场机制发挥作用,导致价格不能有效的引导房地产的生产和消费,从而使资源得不到有效配置。 3 城镇居民购房行为 农村居民可以在自己的宅基地上建造房屋,不同于此,城镇居民的住房主要是靠购买所获得。城镇居民的购房行为较为复杂,涉及购房意愿,预算,面积等诸多方面。 3.1 城镇居民购房意愿影响因素 城镇居民购房意愿很大程度上决定了房地产市场的需求,并深刻影响着房价。购房作为一项大规模支出,其意愿的形成要参考众多因素。 3.1.1 个人月收入 个人月收入与购房意愿有着密切联系。购房需要大量的资金,这些资金中一部分为个人月收入所提供。表3-1显示,整体来说购房意愿随个人月收入的增加而增强。 表3-1 已有房屋套数与购房意愿 收入(元) 想买房百分比(%) 样本数 (0,1500] 69.51 1253 (1500,2500] 71.74 1334 (2500,4500] 75.48 1352 >4500 74.97 315 3.1.2 房屋单位面积价格 城镇居民所了解的信息关系到自身购房意愿。问卷询问了受访者所知其所在城镇房价范围,我们取最低价和最高价的平均数作为房价。表3-2显示,整体来说随着房价的增加,购房意愿反而增强。 表3-2 房价与购房意愿 房价(元) 想买房百分比(%) 样本数 (0,2500] 71.06 667 (2500,4000] 70.96 799 (4000,6000] 71.70 1173 (6000,9000] 75.67 896 >9000 79.75 880 这种现象可能与房价的上涨速度有关。根据《中国房地产统计年鉴2010》提供的35个大中城市数据,如图3-1显示,我们发现,整体看来,房价越高其上涨速度越快。在这种情况下,城镇居民可能会将预期的住房需求转移到现在。 图3-1 房价在各个城市的上涨速度 此外,我们还分析了其他一些因素,包括已有房屋套数( )和婚姻状况,限于篇幅,不再展开。根据以上分析,我们提出购房意愿回归方程,因购房意愿表达为买( )或不买,故采用单位概率模型(Probit Model),回归结果如下: = 样本数 括号内为 值 根据理论分析和回归结果,我们得出以下结论:随着收入的提高,购房意愿有所增强,但从统计意义上来说变化不明显;随着房价的上升,购房意愿反而更加强烈;随着已有房屋套数的增加,购房意愿显著减弱;已婚男性和已婚女性购房意愿均不及单身女性。 3.2 居民购房预算及可接受房价 购房是一个家庭的最大笔支出,因而一个家庭的收入直接影响着其可接受的房价。收入越高的家庭,可接受的房价自然上升。表3-5显示,随着收入水平的提高,居民的购房预算和可接受房价呈明显上升趋势。 表3-3 收入水平与购房预算及可接受价格 收入水平(元) 购房预算(万元) 可接受价格(元/平方米) 样本数 <2000 39.24 3160 1498 [2000,4000) 52.32 4627 2106 [4000,8000) 85.95 8156 812 >8000 127.33 11984 261 此外,还有其他一些因素也会影响居民的可接受价格,包括城市类别( )、婚姻状况以及已有住房套数( )。限于篇幅,分析不再展开。采用我们调查数据,运用OLS模型,我们分别对居民的购房预算和居民可接受房价的影响因素进行回归分析,结果如下: ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 括号内为 值 根据理论分析和回归结果,我们得出以下结论:随着收入水平的提高,居民的购房预算及可接受价格呈上升趋势;一线城市的居民购房预算及可接受价格均高出二、三线城市;单身居民的购房预算及可接受价格高于已婚居民;拥有住房越多,其购房预算及可接受价格越高。 3.3 居民对面积的选择 住房面积是居民购房时重点考虑的因素之一,对住房面积的选择反映出居民对房屋的偏好和购买能力。我们主要分析了家庭共同居住人数对居民买房面积的影响。表3-6显示,随着家庭共同居住人数的增加,居民选择居住的面积也随之增大。同时,我们还分析了个人收入以及希望拥有房屋面积,并没有发现特别显著的趋势。 表3-4 家庭共同居住人与住房面积 共同居住人数 打算买房面积 个人收入 希望面积 样本数 1 97.0 3068.0 113.9 340 2 103.5 3691.1 129.8 451 3 109.0 3256.1 149.7 1337 4 112.5 3156.5 160.8 689 5 113.1 3838.6 127.9 335 ≥6 117.2 2558.8 142.7 164 此外,我们还分析了已拥有住房面积( ),个人收入( ),婚姻状况(用 代表单身),对所在城市房价的评价( )等因素对居民住房面积选择的影响,采用OLS模型进行回归分析,以下为分析结果: ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 括号内为 值 根据以上理论分析及回归结果,我们获得以下结论:随着已有住房面积、个人月收入、工龄、家庭共同居住人数增加,认为房价较为合适,要买房面积呈显著增加趋势,另外在婚人比单身人要买房面积大。 3.4 买房与租房的选择 买房与租房是居民解决居住的两种基本方式,居民的不同选择直接影响着房屋交易市场和房屋租赁市场的均衡。有诸多因素影响居民的选择,包括:收入、工龄、婚姻状况、户口类型、对房价的看法。限于篇幅,我们只对收入进行较为详细的分析。 买房是一个家庭最大笔支出,人们在做出买房决定之前会考虑再三,其中收入对其决策影响很大。表3-7显示,随着收入的增加人们会更倾向于买房。 表3-5 居住情况与收入 收入 住自己房者所占百分比(%) 样本数 (0,1500] 16.76 531 (1500,2000] 29.79 470 (2000,3000] 45.95 555 (3000,4000] 49.40 249 >4000 54.25 435 由于选择买房( 1)与租房( 0)为0-1变量,故采用单位概率模型。采用调查数据进行回归分析获得如下结果: ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 括号内为 值 根据理论和回归分析,我们得出以下结论:随着收入增加、工龄越长,人们倾向于买房;对所在城市的房价的评价越高,越倾向于租房;受访者中当地城镇居民多买房,而外城镇在本地就业者多租房;与未婚者相比已婚者更多买房。 4 房地产投资行为 “投资”和“投机”描述的是同一种行为,故本报告不加以区分。从政府到民间有一个观念,房价不断攀升和投机者的炒作有直接关系,因此政府历次调控都把打击投机作为调控的重点。本章分析房地产投资行为,并讨论房地产投资行为与房价的关系。 4.1 房地产投资行为 我们把拥有一套以上住房且有投资意向的受访者定义为投资者。本节分析个人投资行为的选择,即哪些因素影响受访者选择“投资”。 4.1.1 个人月收入 个人月收入是影响投资的重要因素。表4-1显示,随着受访者收入水平增加,拥有住房套数呈上升趋势,且人们更倾向于投资住房。表4-1 受访者月收入与投资 个人月收入 已有房屋套数 投资者占组别的比重(%) 样本数 (0,1500] 0.37 1.47 13 (1500,2000] 0.49 2.41 18 (2000,3000] 0.66 4.54 39 (3000,5000] 0.79 10.07 61 >5000 1.09 19.12 61 4.1.2 对所在城市房价判断 对城市房价高低的判断是影响受访者是否进行房地产投资的重要因素。表4-2显示,受访者对所在城市房价的评价越高,则越倾向于减少投资。表4-2还显示,受访者对所在城市房价高低的判断受到其所在城市房屋均价的影响。 表4-2 对所在城市房价看法与投资 对所在城市房价看法 房屋均价 投资者占组别的比重(%) 样本数 还有些低,合适 6219.38 16.53 62 有些高 6305.53 5.95 86 太高了 15852.7 2.55 39 4.1.3 对政府抑制房价的信心 投资者之所以选择投资是因为对未来的房价有上涨的预期。如果投资者对政府抑制房价有信心,则会减弱对未来房价上涨的预期,因此就可能减少对房地产的投资。但表4-3显示,受访者对政府抑制房价的信心的增强并没有显著降低其投资的倾向。 表4-3 对政府抑制房价的信心与投资 抑制房价信心 投资者占组别的比重(%) 样本数 完全不抱希望、上扬 6.3 75 不抱太大希望 4.1 61 有信心 7.6 53 根据以上讨论,我们提出房地产投资行为回归方程: (0.0138) (0.0034) (0.0208) (0.5375) (0.0000) (0.2634) 样本数 括号内为 值 采用单位概率模型(Probit Model)进行回归,所有变量符号与理论预期一致,且大多数变量达到95%以上的显著水平。根据回归结果及上述讨论我们得出以下结论:随着收入水平的提高,工龄越长的人越倾向于投资。对所在城市房价判断过高的人倾向于少投资。对政府抑制房价有信心的人本应减少投资,但在统计上并没有得到支持。 4.2 房地产投资的社会效果 房地产投资本质上是一种获利行为。根据我们调查,投资房地产者的85%将暂时闲置的住房出租以获得租金收益。因此炒作房地产为租赁市场提供了供给,降低了租金,为暂时无力购房者提供了租金相对低廉的住房。此外,这些住房者因能租住到租金相对低廉的房屋,降低了其购买住房的需求,从而有助于房价的降低。因此我们认为,总的来说,如果炒房者能将暂时闲置的房子用于出租,这种炒房行为是一种有益于社会的行为。政府应该打击那些购房后让房屋长期闲置的炒家。 5 房地产供给行为分析 房地产的供给行为关系到能否更多地通过市场机制保证房地产的供应,也关系到政府对房地产市场调控的效果。本章对房地产短期和长期供给曲线进行分析。 设 和 分别为房地产短期供给曲线和需求曲线,二者的交点 决定了当前房地产的均衡价格 与产量 ,如图5-1所示。 5-1 短期房地产供需曲线 房地产供给曲线在 的部分供给弹性较高,反映了开发商在面对需求下降时,只愿意少量降价而会大幅降低供应量。原因有三方面:其一是,降价就意味着降低利润,开发商当然不会轻易降价;其二是,对调控政策看空,不认为房价真的会大幅下降,而以往调控政策的连续落空更强化了开发商的这种信念。其三是,受到已购买房业主的压力。调控政策导致房地产市场低迷时,开发商为打消购买者买房后房价下跌的顾虑,有的承诺不降价,有的甚至承诺如降价将给予补偿。开发商即便没有做出这种承诺,在考虑降价时也必须考虑降价将导致之前购房者房产财富的缩水,其本质上也是为了开发商自身的品牌信誉并在将来谋求更大的商业利益。有的开发商降价后,原购房业主要求退房甚至演变成群体事件也是开发商在考虑降价时必须要慎重考虑的问题。房地产供给曲线 的部分供给弹性较低,反映了在短期房地产产量难以随价格大幅增加。 由于中国的房地产市场化改革比较晚,而随着城镇居民收入水平不断提高,财富的不断积累,以及快速推进的城镇化进程,房地产需求巨大,导致房地产价格呈基本上涨的势头,给开发商带来高利润。为此,房地产业不断吸引大量资本,导致房地产的产量快速增长,图5-2显示了房地产长期供给曲线,图中, 为一段时间内的短期需求曲线, 为该时间内的短期供给曲线, 为此时的均衡点,随着供给和需求的增加,需求曲线提高到 ,供给曲线变为 ,均衡点提高到了 ,如此类推,随着需求和供给的增加,可得到一系列均衡价格的点,将这些点连起来则为房地产市场的长期供给曲线。根据以上假定所作分析,房地产市场的长期供给曲线是条向右上方倾斜的曲线,其价格随着供给量的增加而增加。 5-2 房地产长期供给曲线 房地产长期供给曲线的弹性显然要高于短期供给曲线短期均衡价格以上的部分。这一特征决定,如果房价持续上涨,则供给量也将长期增加。我们判断长期供给曲线的这一特征将长期保持,因为中国存在的巨大的对房地产的需求,需要很长的时间才能得以满足,这和发达国家的情况有着显著差别,这也是政府进行房地产调控时要特别关注的。 长期供给曲线说明,如果要增加房地产产量以满足老百姓的住房需求,房价就必须随之上涨。一般民众甚至政府所希望的房价低而房地产产量高的组合只在房地产供给曲线的下方,不在曲线上,是一个不现实的组合。要么接受低房价,低供给量;要么接受高房价,高供给量。中国政府打压房价,但对由此导致的房地产供应量的降低缺少必要的考虑,是值得反思的。 6 房地产价格研究 6.1 影响房地产价格的因素分析 房地产价格关系到老百姓是否能买得起房,关系到房地产商利润多少,关系到房地产资源的有效配置。不同城市的房价相差甚大。哪些因素导致不同城市之间的房价差异是一个值得研究的问题,可为我们降低房价提供思路。下面我们基于《中国房地产统计年鉴2010》所提供的35个大中城市的房价及相关因素数据,分析影响不同城市房价的因素。 6.1.1 土地成本 土地价格是房地产价格的重要组成部分,地价越高则房价越高。我们用土地出让金来代表土地成本。 6.1.2 平均工资 一个地区的平均工资反映了该地区人民的普遍生活水平和消费能力,应与房地产价格呈正相关关系。购房者的效用函数在各城市居民间无差异的条件下,居民收入是决定购房需求的重要因素。一方面由于房地产价格昂贵,只有超过一定收入的人才有能力购买,形成对房地产的有效需求。另一方面,房地产是一种正常品,收入越高,对于房地产的需求也增加。 6.1.3 城市规模 城市规模越大,居民的通勤及从事消费活动的交通成本就越高。这时为了减少这些交通成本,居民会倾向于选择接近城市的中心地带居住,导致从城市中心地带到边缘地带土地的投标租金函数不断的下降。城市越大,则城市平均地价越高,这将直接影响到城市的房价。因此,一般来说,城市越大,平均房价越贵。 6.1.4 经济适用房竣工面积 经济适用房的建设可以分流部分对商品房的需求。一个城市经济适用房的数量越大,就意味着有更多的人买经济适用房,从而减少对商品房的需求,从而使商品房的价格下降。 根据以上讨论,我们构造了影响价格因素的回归方程,用以研究房价决定因素。采用OLS模型进行回归,得到如下结果: ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 = 括号内为 值 根据以上理论和统计分析得出以下结论:一个城市其土地成本越高,居民的平均工资越高,城市规模越大则其房价越高。然而,有较大量的经济适用房建设可分流商品房的需求,有助于商品房价格的降低。 6.2 房价与租金关系分析 6.2.1 房价和租金的理论关系 在房地产交易和租赁市场同时处于均衡时,房价和租金接近线性关系。房价可看作是未来租金的贴现值。即: 这里, 是房屋价格, 是第 年的房租收入, 是贴现率, 是房产可出租年份数。当房屋可出租年份相当长时,房价和租金的关系接近线性关系: 房价和租金接近线性关系只有在房地产交易市场和租赁市场同时处于均衡状态时才显现。如果房地产交易市场出现过度需求,则可能出现房价增长快于租金增长。 6.2.2 1998~2008年中国部分城市的房价和租金关系 1998年中国住房市场化改革以来,取消了福利分房,城市居民的住房需求直接表达在房地产市场,导致房价持续上涨,由此又导致对房地产的投机。根据我们调查,用于投机的住房85%将用于出租,这就为房地产租赁市场提供了供给,导致租金上涨速度低于房价上涨速度。图6-1显示,2001年以后,房屋销售价格指数明显快于租赁价格指数。 图6-1 全国房地产销售价格指数、租赁价格指数:1998~2009 数据来源:《中国统计年鉴2010》 因此,政府在调控房价时不仅要关注房价,还要关注租金。如果打压房价却使租金上涨,则意味着暂时无力购房的居民将承受更高的租金。从前几轮的调控过程来看,每次调控后,房地产市场处于一段停滞时期,这时房价或有所下降,但导致租金的大幅上涨,这是值得关注的现象。 7 经济适用房、廉租房两难选择 7.1 经济适用房、廉租房政策实践 1998年中国住房市场化改革之初,政府提出建立商品房,经济适用房和廉租房三级住房体系。其中10%为商品房,80%左右为经济适用房,10%为廉租房。但是在发展的过程中,房地产行业逐渐发展成为高利润产业,而且中国的住房结构严重偏离了政府当初预定的轨道,商品房成为住房市场的主体;而廉租房建设直到2005年,以《城镇最低收入家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》为标志开始逐步推进。 1998~2000年,经济适用房出现了良好的发展势头,年开发面积几乎呈指数增长。在2000年,经济适用房占全部住宅开发量的22.17% ,到2004年已下降到9.16%。由于经济适用房发展的过程中逐渐暴露出许多问题,2005、2006年“两会”上连续有委员提交取消经济适用房的提案。国家的住房保障体系构成开始向廉租房倾斜,2006年8月建设部称,经济适用房将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租,租赁型经济适用房将是未来发展方向。2010年10月“十二五”规划中提出5年内建设3000万套保障房,这些房屋入市将解决1亿多人的住房难题,也将改写我国房地产供应市场的格局。 7.2 经济适用房态度研究 我们在问卷中对受访者关于经济适用房解决低收入人群住房可行性的看法进行了调查,其中有“很可行”、“可行”、“不好说”、“有些难”、“不现实”五个备选答案,分别赋值从5到1构成抑制房价信心指数( )。下面,我们研究哪些因素会对人们关于经济适用房的态度产生影响。 7.2.1 受访者对地方政府抑制房价的看法 受访者对政府抑制房价的看法是其对政府信任程度的重要表现,其对经济适用房的看法必然与其对政府的看法相一致。表7-1显示,人们对地方政府抑制房价的信心越强,则其对经济适用房的评价越好。 表7-1 受访者对政府看法与经适房评价 地方政府会不会抑制房价 经济适用房评价 样本数 一定会 3.82 216 会采取一些措施 3.40 1614 不好说 3.18 1640 不会 2.62 854 希望房价上涨 2.43 223 7.2.2 受访者的受教育程度 受访者的受教育程度影响到其对政策评价的理性程度,随着受访者受教育程度的提高,对政策的评价趋于理性。表7-2显示,受访者受教育程度越高,其对经济适用房评价越差。 表7-2 受访者受教育程度与经适房评价 教育程度 经济适用房评价 样本数 小学及以下 3.20 136 初中 3.22 514 高中、中专 3.23 1113 大专 3.15 1271 本科 3.08 1355 研究生及以上 2.86 354 7.2.3 月收入 经济适用房政策的惠及对象是中低收入群体,经济适用房的价格相对于商品房来说有所降低,但其绝对价格仍不是普通中低收入人群所能承受,我们认为受访者基于经济适用房对自身惠及程度的影响来形成对经济适用房的评价。表7-3在一定程度上支持了这一判断,但不同收入人群的判断差别较小,整体来说,中低收入人群对经济适用房的态度要比中高收入人群趋于肯定。 表7-3 收入与经济适用房态度 收入 经济适用房评价 样本数 (0,1500] 3.11 1253 (1500,3000] 3.18 2168 (3000,4500] 3.19 518 (4500,6000] 3.04 407 >6000 2.98 316 影响经济适用房态度的因素还有政治身份和所在城市房价,限于篇幅我们在此不再具体讨论。根据以上讨论,我们用 方法建立了受访者对经济适用房态度的回归模型: ( )    ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 括号内为 值 根据以上分析,人们对地方政府抑制房价信心和党员的政治身份都与经济适用房的评价正相关;受教育程度、所在城市平均房价和平均月收入都与经济适用房评价指数负相关。 7.3 经济适用房、廉租房的困境 在实践过程中,经济适用房、廉租房面临着巨大的挑战。在国家房改之初,由于廉租房资金匮乏,所以开发缓慢。而经济适用房分配不合理的问题在开发过程中也日益严重。 事实上,由于政府的土地财政和保障性住房税收补贴政策,无论是建设经济适用房还是廉租房都给地方财政带来了严峻的挑战。特别是廉租房的建设需要投入大量资金却又不能够快速收回,对政府来说是一项长期投资。而且,由于廉租房的面积太小(一般只有50平方米),并不符合民众对居住面积的期待。如果现在政府投入大量资金建设廉租房,当大多数人有了购买质量更高的商品房条件时,便会从廉租房退出,此时会空置大量廉租房,造成资源浪费。在中国现有的社会状况下,如果建设面积偏大、由政府补贴的经济适用房和租赁型经济适用房又必然会存在富人与穷人争夺有限资源的问题,而经济适用房要保护的中低收入人群往往在这种争夺中又处于劣势地位,建立健全经济适用房进入、退出机制则要求投入大量资源。 而且,从前些年的建设量来看,相对于中国庞大的人口基数和高速发展的城镇化进程,政府所建设的经济适用房和廉租房远远不能满足广大无房者的需要。此外,经济适用房和廉租房的服务对象为难以在商品房市场购买商品房的群体,他们的需求得到满足并不会太多降低商品房市场的需求,然而建设经济适用房和廉租房将消耗大量用于房地产开发的资源,这必然导致商品房市场的供给减少,将导致商品房价格进一步上升。 8 小产权房的选择及发展趋势 小产权房是在村集体土地上由村集体组织开发或者和开发商联合开发、向该集体组织之外的居民销售其建设的房屋,由于未缴纳土地出让金等费用,不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证的非法房屋。小产权房虽不合法,但民众购买的热情却始终未见减退。现在政府面临两难选择:强行取缔缺少操作性,而任其发展又严重削弱了法律的严肃性,并导致违法者获利这种在法制社会不应存在的现象。因此我们要研究居民对小产权房的选择,讨论小产权房的发展趋势。 8.1 大产权房与小产权房的选择 小产权房是相对于大产权房的一种选择。我们要深入研究那些影响居民选择小产权房的因素。 首先分析对小产权房的态度。显然,主张对小产权房合法化的居民应有更强的倾向购买小产权房。表8-1支持了这一判断。 表8-1 对小产权房的态度与购买小产权房的选择 对小产权房的态度 购买人数所占比重(%) 样本数 应合法化 62.4 1659 不合法 24.9 1085 采取折中的办法 38.8 1711 其次分析收入。收入水平越高,其购买小产权房的倾向越小。表8-2显示,随着收入水平的提高,愿意购买小产权房的人数所占的比重随之降低。 表8-2 收入水平与购买小产权房的选择 收入水平 愿意购买人数所占比重(%) 样本数 <2000 49.266 1498 [2000,4000) 42.118 2106 [4000,8000) 36.946 812 ≥8000 31.418 261 此外还有诸多因素影响居民对小产权房的选择,包括:受教育程度( )、工作层次( )、房价是否合适以及抑制房价信心( )。限于篇幅,分析不再展开。采用调查数据,我们用单位概率模型(Probit Model)对居民选择小产权房( )进行回归分析,结果如下: ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 样本数 括号内为 值 根据以上理论和回归分析,我们得出以下结论:对小产权房持较为肯定态度的居民会更倾向于购买小产权房;随着收入水平的提高,居民愿意购买小产权房的比重呈下降趋势;认为房价越高的居民购买小产权房的可能性越大;非城镇户口的居民购买小产权房的比重远远超过城镇户口的居民,其中城中村居民愿意购买小产权房的人数所占比重最大;工作层次越低,其购买小产权房的可能性就越大;对政府抑制房价措施缺乏信心的居民愿意购买小产权房的比重较大。 8.2 小产权房的发展趋势展望 小产权房兴起的最根本的原因在于土地收益归谁所有的问题,农民集体对所拥有的土地获得收益权有着明显的正当性,这种正当性也有着相当的民众基础。根据我们调查,相当部分的城镇居民肯定这种正当性,而按户籍所定义的七成的农民更不会否定这种行为的正当性。而现在政府要直接剥夺农民对土地的收益权,自然要受到来自农民的反抗。从本质上来说,农民在自己的土地上建造小产权房是对国家剥夺其土地收益权的反抗。然而,在这一涉及重大利益的问题上,政府和农民都很难退让,这是解决中国小产权房问题的最关键症结所在。小产权房现象之所以成为最具中国特色的现象,正在于这种土地二元所有制结构,而这种制度在世界其他国家是不存在的。 我们认为,除非变革目前的土地制度,把集体土地的所有权和收益权都归还给农民,实现小产权房和大产权房归一,否则,小产权房还将继续存在和发展下去。 9 房地产泡沫的真实性研究 历史上不少国家和地区曾出现房地产泡沫。房地产泡沫一旦破灭后果严重,因此各国政府都十分关注房地产泡沫问题。本章将据中国实际情况就泡沫问题进行研究。 9.1 房地产泡沫形成的原因分析 房地产市场的均衡是供给与需求相互作用达到的一种平衡。在均衡价格下,市场既无短缺,也无剩余。但中国房地产业起步晚,因此所谓“无短缺”只是相对于高房价的短期供需平衡。因房地产业经济利润为正且相当高,于是,现有房地产开发商增加投入同时更多资本进入房地产业,短期供给曲线右移。中国城镇居民拥有和改进现有住房的愿望强烈,加之快速推进的城镇化进程,对房地产需求旺盛,随着收入水平提高、财富积累,买房的人增多,短期需求曲线不断右移。房地产供给和需求曲线同时右移导致均衡点右移,但房价的上涨或下跌不确定。如图9-1所示,如需求曲线右移的幅度大于供给曲线右移的幅度,则房价从 上涨至 。反之下跌。就中国实际情况来看,房价一直呈上涨趋势,政府多次试图抑制房价也未能改变。房价的上涨可能导致开发商对未来市场需求的估计过于乐观,并据此对房价上涨做出乐观估计并基于此决定房地产的投入从而供给,这时,开发商会发现,房子销售发生困难。 图9-1 房地产市场均衡地变动 房价不断上涨的基本趋势也会吸引房地产投机者炒作房地产,炒房客会进一步强化开发商对需求过于乐观的判断,但炒房客手中房子同样难以预期价格出手。这时,房地产市场出现泡沫,高空置率也成为越加明显的问题。房地产泡沫一般难以长期保持,因为高空置率向市场发出信号:需求从而预期房价被高估了。这种信号被肯定后房价会快速向实际均衡价格回归。但有可能发生以低于均衡价格的抛售,这时开发商和炒房客就可能面临重大损失,甚至可能连带银行、已购房自住的业主共同遭受损失。 经以上分析,我们对房地产泡沫(也包括其他商品)提出一个定义:房地产泡沫是在房地产市场供给大于需求而房价却明显高于均衡价格的现象。 9.2 中国是否存在房地产泡沫 然而,也存在另一种可能: 是真实的需求,而政府误认为 是真实需求,于是出手抑制房价,试图挤出所谓的“泡沫”,但这种努力一般难以成功。若成功,社会减少对房地产业的投入,供给可能因此减少,市场的正确信号得不到正确响应,资源配置低效,居民改善居住条件的速度减慢。因此我们也要防止政府打击虚假泡沫。 我们并无很好的理论和方法比较确定地判断市场的真实需求。即便如此,我们仍希望对中国房地产是否存在泡沫做一初步分析。 判断房地产泡沫是否存在,最关键的一点是,房地产市场是否存在严重的过量供给。如果存在过量供给,本身就存在房屋降价销售甚至抛售的危险。就中国现实的情况来看,前面已分析,老百姓存在巨大的拥有和改善住房的需求,即便是投机需求也是基于房地产市场有巨大的需求未能得到满足。因此中国房地产在未来相当长的时间里,过度需求将是其基本特征,在这种市场中很难发育出泡沫。房价上涨不等于房地产泡沫。如果调控政策针对一个可能并不存在的问题,后果也很严重。 房地产泡沫破灭会造成资源的无效配置以及财富的不公平分配,因此我们要采取相应的防范措施,但是同时也要严防政府挤压虚假泡沫。 10 中国房地产政策调控的有效性分析 介于房价不断高涨,自2003年以来中国政府进行了多轮房地产调控。然而,就已经完成的前几轮调控而言,均未达到预期目标。本章对政府的调控手段逐一分析,解释房价不断高企的原因。 10.1房地产需求调控的政策分析 10.1.1 提高首付 根据我们调查,在近期有买房打算的人群中,有八成购买是用于消费。故提高首付只能在短时期延缓需求的表达,当潜在的购房者资金普遍达到提高的首付后,这一政策便失效。 10.1.2上调贷款利率 购房者可分为两类,一类是自住购房者,另一类是保值投资者。由于炒房者资金相对充足,提高房贷利率对于抑制投机风气和投资需求影响有限。然而对于前者,不仅原本贷款购房者的还贷压力增加,更增加了无房者的预期购房成本。 10.1.3限购 限购令的实施使需求被强行抑制,不能通过价格来表达,而且影响供给量的增加,因此不易实现资源的有效配置。如果这项政策持续下去,需求量和供给量都发生改变,或许能够达到一个新的平衡,否则先期积累的需求会与新增的需求一起释放,稳定房价的目的将无法实现。 10.1.4征收房产税 房产税是直接对房屋产权所有人征收的税种,这直接增加了购房成本。在二手房交易市场上投资者会将税负转嫁给购房者,所以,税负抑制房地产投资行为效果不显著。另外根据我们的调查,投资性购房者中有85%将会出租房屋,假如政府征收房产税抑制了投资,出租房的短缺将使更多人不得不去购买房屋。此外房产税在征收上有着产权确认、统计口径、税率等各种技术问题,对房地产的评估不仅有巨大的成本支出,而且如监管不力,易引发官员腐败。 10.2房地产供给调控的政策分析 10.2.1 限制贷款 房地产业是高资金密集型产业,需要大量的资金才能维持正常的运转。国家限制银行给开发商贷款,必然导致开发商资金短缺从而减少开发量,由此导致房价上涨。 10.2.2 限制土地供给 从1978到2008年,在粮食播种面积年均减少0.388%的情况下,粮食产量年均增加1.974%。因此,我们可能过分夸大了耕地面积对于粮食安全的意义。对耕地最严格的保护政策导致建设用地明显减少,地价从而房价大幅上升。过于强调耕地保护将导致土地在农业和房地产业之间的低效配置,成为房价长期高企的重要原因。 10.2.3 限制开发商定价权 在政府提出限制开发商定价权之后,许多开发商开始出售精装修房屋、与地下室捆绑销售甚至减少建筑材料等来变相涨价。此外限制开发商定价权不利于市场信号的灵敏反应,不利于实现资源的合理配置。 10.2.4 限制外资投资房地产 外资进入房地产业不仅可以增加房地产业的供给,还给房地产业带来了先进的经验、技术和新的开发模式。但“限外令”直接减少了房地产的供给,从而导致房价上涨,也削弱了房地产业的竞争强度,并不利于房地产业的健康发展。 10.2.5 规定土地开发时间 开发商囤积土地,加剧了房地产开发用地的紧张。为此,政府规定开发土地时间。这一政策有助于减少土地的闲置,加大土地实际供给,从而降低房价,进而地价,是一项缓解中国房地产业供应紧张的有效政策。 10.3地方政府的调控行为 2011年1月,国务院要求各城市公布年度房价调控目标。除了北京提出房价要“稳中有降”外,其他城市都为2011年房价的继续上涨预留了充足的空间。原因有二:其一,地价是房价的重要组成部分并主要由房价决定,在地方政府依靠土地财政的情况下缺少降价动力。其二,已拥有住房的居民是不愿意看到因为房价下跌导致个人财富的缩水,这就要求地方政府既要考虑购房者的利益,也要兼顾有房者的利益,由此处于调控房价的两难困境。 10.4 价格调控总评 2003年以来,政府对房地产市场的调控始终难以见效,其原因值得思考。经过分析,相当一部分调控政策阻碍资源有效配置,调控政策和遏制房价的目标不相一致,甚至相互矛盾,最典型的为减少供给的调控措施。即便是遏制需求的政策更多的也只有短期效果。 民众有强烈的拥有和改善住房的愿望,在房地产市场表现出高需求,且短期供给有限的条件下,必然导致房价的上涨,这是一个要求社会配置更多资源于房地产业的重要市场信号。这一信号一直发挥着有效的作用,如高房价时房地产业吸引大量社会资源用于房地产开发。然而,每次调控开始后都导致房地产市场的停滞,不少地方出现土地流拍。通过限制供给的调控政策更是直接的导致房地产供给减少,房价上涨。因此,政府应调整其调控政策,应把调控的重点放在增加供给,对需求的遏制只有在确定房地产业出现严重泡沫的条件下才有正当性。 11 中国房地产政策建议 中国的房地产要取得更好更快地发展,市场和政府必须共同发挥作用,相互配合,因此要从市场和政府两方面讨论中国房地产政策。 11.1 房地产市场化改革 在提出房地产市场化改革前,先对本报告以上章节的有关内容做一简要回顾。 改革开放前,城镇居民的住房主要由政府主导,表现为单位福利分房。这一政策被历史证明是失败的,说明政府很难承担广大居民的住房责任。 根据调查,目前城镇居民的住房拥有率只有近5成,希望在近期买房的居民占7成。中国人一向重视拥有房产,因此普遍希望买房,而把租房只当作暂时的过渡,因此中国人存在着拥有和改善住房的巨大需求。城镇居民所希望的住房面积为143平方米,而现在居住的房子平均为107平方米。如果把70%的住房建成90平方米以下的房子并不符合城镇居民普遍的需求。 房地产投机为租赁市场提供了房源,保持了租金相对于房价来说一直缓慢增长,为暂时不能购买房屋的居民提供了租金相对廉价的房子。此外,暂时能以相对较低租金租房的居民的购房欲望也因此有所降低,因此房地产投机也有抑制房价上涨的一面。 房地产的长期价格供给弹性较高,意味着如果价格上涨,则供应量将持续上涨。限制金融杠杆对开发商的支持,限制外商投资房地产将导致房地产供给减少,是导致房价上涨的因素。 地价是决定房价的重要因素。政府限制房地产土地供应是导致地价从而房价长期高企的重要原因。更多地由市场决定土地在粮食生产和城市建设之间的配置并不会影响粮食安全。 建设经济适用房、廉租房满足中低收入居民的住房需求有诸多负面影响。如果绝大多数的中低收入居民的住房通过经济适用房和廉租房来解决,则政府承担的责任过大,难以完成,即便完成了,也将付出极高代价。 小产权房虽不合法但有着农民认定的合理性,是农民对自己土地收益权的一种争取。这种带有合理性的利益诉求是政府难以真正取缔小产权房的基本原因。在目前农村土地保持集体所有制的条件下,小产权房还将继续存在甚至发展。 中国的房地产泡沫可能是一个被夸大了的问题。房地产泡沫本质上是,房地产市场出现过量供给而房价却远高于均衡价格的现象。但中国对房地产存在巨大需求而供给难以在短期满足需求,因此很难形成全国性的房地产泡沫。房价上涨不等于房地产泡沫。如果调控政策针对一个可能并不存在的问题,后果也很严重。 根据以上总结,我们认为中国现在重要的是,进一步发挥市场配置资源的作用,通过价格引导更多的资源来满足老百姓巨大的拥有和改善住房的需求。让市场发挥更多的作用可能导致房价过高,但我们要认识到,当房屋仍是一个社会的稀缺产品却又面临巨大需求的时候,高房价是必然的,因为这个社会中有足够的人买得起房子的缘故。但在一个贫富差距过大的社会,又会导致部分民众对拥有住房感到失望。如此,从一定意义上来说,社会陷于分裂。解决的基本方法就是,继续让房价发挥其配置资源的作用,增加供给,让越来越多的人的住房需求尽快得到满足,如此房价就将逐渐下降,就像彩电、汽车曾经也经历过价格从高到低的发展过程一样。任何试图阻止这一过程的调控都难以取得其所希望的结果,而且往往只会使得问题更为严重,就像在计划经济时代发生过的一样。在目前的情况下政府没有必要过多地限制房地产的投机炒作。投资炒作只有在市场过度供给的情况下才是问题,在过度需求的条件下则以正面意义为主。 11.2 政府的作用 市场有其局限性,要解决居民住房问题有市场难以解决的问题,这就需要政府的介入。政府的作用主要应体现在: 一是,帮助部分经济特别困难的群体解决其住房,因为任何一个社会都有一个或大或小的群体靠自己的力量不能解决其最低标准的居住问题。政府可以建一些廉租房帮助这一群体,但对规模要有所控制。应放弃通过建经济适用房和廉租房解决广大中低收入居民住房问题的政策。 二是,适当建设一些经济适用房有着重要的政治意义。经济适用房给中低收入居民解决住房问题带来希望:他们感受到来自政府的关心,他们看到如果多花时间去排队,说不定自己就是下次摇号所产生的幸运儿。 三是,适当减少和房地产有关的税费。在房价如此之高、政府希望以增加消费带动经济增长的背景下,再征收房地产税只会推动房价进一步上涨。 四是,加强政府廉政建设。一般认为,部分政府官员的贪污受贿是推高房价的重要原因之一。 总的来说,要解决中国民众的住房问题,首要在市场,其次在政府。我们实行市场经济并非因为市场很完美,只是我们知道要拒绝计划经济,相信政府万能是幼稚的。我们可以批评市场,但不可拒绝市场,因为我们还没有找到其他切实可行的非市场化的道路。我们有理由要求政府来进一步规范房地产市场,可能还有更多的对政府的期待,但我们再不可把解决我们住房问题的太大希望寄托于政府,因为计划经济的历史给我们留下了太深刻的教训。 参考文献 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Boston: McGraw-Hill Companies, Inc., 2000. 附录1 房地产市场调查 河南财经政法大学 调查地点: 省 市;属:首都 直辖市 省会 地级市 县级市 镇;1 2 3 4线城市 调查时间:2010年 月 日;调查人: ;问卷序号: 本调查为大学生课外学术实践活动,恳请支持。所提供信息只用于学术研究,绝对保密。 1.您的性别:A.男;B.女。出生年份:19 。您的工龄: 年 2.您的婚姻状况:A.单身;B.未婚同居;C.在婚;D.离异;E.丧偶。您家庭有几人共同居住? 人 3.您的政治身份:A.中共党员;B.团员;C.民主党派;D.群众。 4.务必告知您目前的月收入(如计件或计时工资请估计月收入): 元;其中用于消费占 % 5.所受或正受教育:A.未读书;B.小学;C.初中;D.高中;E.中专;F.大专;G.本科;H.研究生 6.依您的户口您是:A.当地城镇居民;B.城中村居民;C.外城镇户口在本地就业居住;D.农民工 7.您目前工作所在的行业:A.制造;B.建筑;C.交通运输;D.邮电通信;E.餐饮;F.零售; G.金融保险;H.科教文卫;I.其他服务业;J.政府行政管理;K.农业;L.正上学;M.未就业 8.您认为自己是:A.城市金领(高收入);B.城市白领(较高);C.城市蓝领(普通);D.较低收入; E.无收入;F.领取救助 9.您工作的层次:A.高层管理(高层政府官员或管理者);B.中层管理;C.操作层(一般职员或工人等) 10.您目前一周平均工作 天;每天平均工作 小时 11.您目前的居住情况:A.住有自己产权的房;B.和父母住父母拥有的房;C.租房;D.住集体宿舍 12.如有投资的房屋,您如何处理?A.出租获得收入;B.空闲,将要出租C.空闲,等待房价上涨出售 13.如租房,面积 M2;月租金 元;地处:A.繁华地带;B.非繁华地带;C.边缘地带;D.城中村 14.如近期有买房的打算,您买房的目的:A.第一套自住;B.改善住房;C.投资 15.如近期有买房的打算,您打算买多少平米的房子(一套)? M2;预算为 万元 16.如近期有买房的打算,资金来源:A.自筹;B.父母部分帮助,父母占 %;C.基本靠父母 17.您目前拥有几套自有产权(含正按揭)的房屋?A.0套;B.1套;C.2套;D.3套;E. 套 18.如近期无买房打算因为:A.已有住房暂不需;B.想买但暂无能力;C.有购买能力但等待房价下跌 19.据您所知,您目前所在的城市常见的房子房价每平米为: 元至 元 20.您认为您所在城市房价:A.合适;B.有些高;C.太高了;D.还有些低. 21.如拥有房,面积为 M2。以您家收入希望您家房屋面积为 M2,最高可接受房价 元/M2 22.您近期要买房也有买房能力但还在等待,是否等待抑制房价政策生效从而房价下跌? A.是;B.否 23.政府多次出台抑制房价政策,但效果不理想,您对这轮抑制房价的信心如何? A.很有信心;B.有些信心;C.不抱太大希望;D.完全不抱希望;E.不久房价将出现报复性上扬 24.您对开发商的印象:A.正常商人;B.一群为社会作出重要贡献的人C.有些贪婪;D.一群奸商; 25.您对经济适用房看法(可多选):A.很好,应积极推行;B.地方政府不积极,难落实; C.多为有权势人得;D.不合理,没钱人反先买上房。您认为政府应多建:E..经济适用房F.廉租房 26.建经济适用房解决多数低收入住房可行?A.很可行;B.可行;C.不好说;D.有些难;E.不现实 27.您对小产权房的看法:A.有合理性,应合法化;B.不合理,挑战现行法律;C.最好寻找折中解决 28.您会买小产权房?A.不会;B.会,因为(可多选):C.小产权房价低;D.虽不合法但难罚众;E.大产权房太贵 29.您认为地方政府会抑制房价?A.一定;B.会采取一些措施;C. 不好说;D.不会;E.希望房价上涨 30.您对开发商和地方政府的关系的印象:A.正常的政府和商家关系;B.利益共同体;C.说不好 31.您认为房价居高不下原因(可多选):A.土地财政;B.开发商太贪;C.土地供给不足;D.官员腐败 32.如百姓都只买一套房城市将无房可租,您认为:A.可抑当前房价;B.不正常C.没想到还这么复杂 附录2 本报告未来安排 小组成员目前在樊明教授指导下正进行专著《房地产买卖行为与房地产政策》的研究,这部专著是社会科学文献出版社推出的“公众行为与国家政策研究丛书”的第四部,之前樊明教授已指导本科生完成三部专著。目前,《房地产买卖行为与房地产政策》在社会科学文献出版社已通过选题,预计2012年1月出版。 本报告《居者有其屋:市场决定还是政府主导?——基于房地产市场买卖行为调查》抽取了正在研究中的专著《房地产买卖行为与房地产政策》中的核心思想。由于专著尚未完成,本报告只报告了研究的初步结果。随着研究的深入,本报告将进一步完善。

作品专业信息

撰写目的和基本思路

中国房地产政策选择所要回答的一个基本问题是,要解决中国人的居者有其屋,是应主要由市场决定还是政府主导?为遏制高房价,中央政府进行了数轮调控,就已完成的而言,均未达到预期目标,相反,房价却在不断调控中节节攀升。通过研究居民的购房行为和开发商的供给行为。在此基础上研究市场配置资源到房地产业的功能,以此判断解决中国城镇居民的住房问题主要应由市场决定还是政府主导。

科学性、先进性及独特之处

一是基于调查进行研究,共获得有效问卷4743份。二是基于行为讨论政策。本报告研究中国房地产政策,本研究的重要特色在于,基于房地产买卖行为研究房地产政策。要制定一项好的政策,首先要确定什么是受政策影响的群体良好的行为,根据政策和行为的关系,所制定正确的政策更具操作性。三是建立在扎实调查和经验研究基础上的批判精神。我们基于研究,提出独立的见解。

应用价值和现实意义

本研究可为政府制定正确的房地产政策提供理论支持。目前中央政府的房地产政策连连落空,此时特别需要有深度的理论研究帮助政府分析,过去调控政策落空的原因,并提出良好和有效的政策建议。本研究还有着文献意义。所调查的关于房地产的买卖行为首先是对这些行为做了真实的记录,并基于数据进行了统计分析,可帮助我们理解这些行为,进而更好地理解房地产市场以及市场和政策的互动关系。

作品摘要

中国房地产政策选择所要回答的一个基本问题是,要解决中国人居者有其屋,是应主要由市场决定还是政府主导?为遏制高房价,中央政府进行了数轮调控,就已完成的而言,均未达到预期目标,相反,房价却在不断调控中节节攀升。本报告对以上问题进行研究。为此, 2010年小组成员调查了近百个城市的市民购房行为,共完成有效问卷4743份。在此基础上研究了购房者的购房行为,通过其他数据和资料研究开发商的供给行为,由此理解房地产市场及市场与政策的互动关系。研究发现,中国房地产市场表现为过量需求,而供给短期难以满足需求,由此导致房价持续上涨。房价上涨吸引社会大量资源投入到房地产业,快速改善着中国人民的居住条件,因此中国的房地产市场是一个有效的市场。中国的房地产市场供不应求将长期存在,不易形成房地产泡沫。中国的炒房客大多将暂时拥有的房屋用于出租,因此,总体来说炒房并非不良行为。政府的调控政策中有相当一部分在减少供给,对需求的遏制也只有短期效果,是房价在反复调控中不断上涨的重要原因。总的来说,要解决中国民众的住房问题,首要在市场,其次在政府。

获奖情况及评定结果

小组成员目前在樊明教授指导下正进行专著《房地产买卖行为与房地产政策》的研究,这部专著是社会科学文献出版社推出的“公众行为与国家政策研究丛书”的第四部,之前樊明教授已指导本科生完成三部专著。目前,《房地产买卖行为与房地产政策》在社会科学文献出版社已通过选题,预计2012年1月出版。 本研究的指导教师樊明教授和本研究的部分学生受邀天津电视台,参与房地产调控政策的节目录制并已播出。

参考文献

[1]卜凡.我们房地产这些年[M].浙江大学出版社,2010. [2]陈杰.城市居民住房解决方案-理论——与国际经验[M].上海财经大学出版社,2009. [3]蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略[J].热点难点研究,2009,(22). [4]冯俊.住房与住房政策[M].中国建筑工业出版社,2009. [5]傅三莎.自有住宅与租赁住宅居住质量差异化实证分析-以杭州市为研究对象[J].福建论坛,2009,(12) [6]戈国莲、赵四海.我国城镇住房制度改革的背景和实践[J].社会主义研究,2004,(6). [7]广州市国土房管局课题组.2008年上半年广州市房屋租赁市场分析报告.2008,(10) [8]林燕.土地财政的形成、危害及改革措施[J].中国国土资源经济,2010,(2). [9]李斌.分化的住房政策:一项对住房改革的评估性研究[M].社会科学文献出版社,2009. [10]李俊丽.城市土地出让中的地方政府经济行为研究[D].西南财经大学博士论文.2009.

调查方式

■走访 ■问卷 ■现场采访 ■亲临实践 ■书报刊物■统计报表 ■集体组织

同类课题研究水平概述

本报告研究的是中国房地产政策。就我们对国外的文献搜寻来说,有较多的关于房地产的一般理论和针对国外的经验研究。就国内学术界来说,有大量的研究,在网络上更有大量社会各界的言论、观点,但就我们所接触到的相当数量的研究(专著、论文)以及大量的网络言论而言,观点很多,争论很多,但基于调查的经验研究及基于经验研究形成的深刻的理论思考较少。本研究的重要特色,一是基于调查并采用现代统计方法所进行的研究,二是建立在调查和经验研究基础上的深刻的理论思考,三是独立的立场和批判的精神。通过调查研究,我们发现中国目前的房地产政策有诸多需要调整之处,而学术文献中也存在诸多在我们看来是错误的观点。我们基于研究,提出独立的见解,对政策和文献中我们认为不正确的部分给予批评。
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